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Tenencia responsable de mascotas: una práctica común pero que necesita regulación.

A quien no le gustan las mascotas?

Con algunas excepciones, a la mayoría de las personas les gusta tener una mascota en su casa que les brinda amor y compañía.  Pero qué pasa cuando se descuidan las reglas que rigen en el lugar donde se vive?

Muy sencillo, se tienen problemas con los demás.

Según don Sergio Araya, administrador del condominio Villa Real, el problema general es que las personas creemos que las mascotas son juguetes y cuando pensamos en comprar alguna no tomamos en cuenta aspectos como quien lo cuidará, tamaño, espacio para que se ejerciten, por mencionar algunos, sino que nos dejamos llevar por el que más nos gusta.

Esta situación lleva a que muchos animales molesten a los vecinos porque se escapan y deambulan por las propiedades, están sueltos en las calles sin supervisión, ladran demasiado por cualquier razón o  hasta porque defecan en los jardines ajenos.

Por lo tanto, en un condominio con una cantidad de 340 propiedades y 240 casas, en las cuales un 90% tiene mascota, la regulación es un tema importante.

Reglamentos

El reglamento para la Reproducción y Tenencia Responsable de Animales de Compañía, publicado en la Gaceta el 06 de febrero del año 2004, en el capítulo I, articulo 2,  establece para efectos jurídicos lo siguiente:

Se reconoce como propietario, poseedor o guardián a la persona responsable en forma permanente o transitoria de un animal de compañía y por lo tanto responde por su trato y bienestar, así como de aquellas acciones que el animal pudiera realizar en contra de la propiedad de terceros, de otras personas, de otros animales, la Salud Animal y la Salud Pública, con consecuencias administrativas, civiles o penales.

Debe ser mayor de edad y no estar incapacitado para proporcionar los cuidados necesarios al animal y asumir las responsabilidades contempladas en el ordenamiento jurídico.

El reglamento del condominio Villa Real contempla un artículo específico para la tenencia de mascotas y animales en general.

Establece que se permiten las mascotas, que en su mayoría son perros y gatos, también hace mención de aquellas que no son permitidas por ser consideradas peligrosas.

Se establece que cada condómino debe mantener a su mascota dentro de su finca filial y que no puede andar deambulando por las demás fincas filiales ni en la calle. También se deja claro que dicha mascota no debe causar molestias a los vecinos.

Cualquier incumplimiento a las reglas anteriores, será causa de una amonestación. Un condómino es amonestado un máximo de dos veces. A la tercera será multado y dicha multa se cargará a la cuenta de mantenimiento. Existe un historial donde se puede consultar qué tan reincidente es una situación de este tipo en una finca filial.

La multa que se aplica al condómino por cualquier incumplimiento a dicho reglamento la cual ronda los cuatrocientos mil  colones (400.000.00).

Procedimiento

La mecánica de aplicación del reglamento consiste en que el guarda de seguridad  identifica a quien pertenece el animal que está deambulando por las calles o en la propiedad de otra persona y llama a la caseta principal para que el dueño lo recoja.  Lo devuelven las dos primeras veces, la tercera vez tendrá que pagar una multa.

Si no se logra identificar el propietario, el oficial recoge el animal si este no representa un peligro a la integridad física del oficial, lo lleva a unos refugios destinados para encerrarlos y ahí el dueño tendrá que ir a buscarlo previo pago de la multa.

Comité de mascotas

La administración del condominio se ha dado a la tarea de formar un comité de mascotas para lograr un mejor convivio entre los residentes.

También para mejorar el manejo de las mascotas se hizo una charla de inducción a las servidoras domésticas que en su mayoría son quienes están a cargo de las mascotas para explicarles un poquito más sobre las necesidades, básicamente de seguridad y tenencia, que tienen estos animalitos.

Existen una serie de facilidades para mejorar la convivencia entre los residentes que tienen mascotas y los que no como por ejemplo, la instalación  de puestos de recolección de deposiciones y además se destinó una zona del residencial como parque donde las mascotas pueden estar libremente, sin necesidad de correa, se ejerciten y socialicen con otros perros.

De acuerdo con don Sergio, la idea con todos estos esfuerzos del reglamento, el comité de mascotas, el área de esparcimiento y los basureros es que tanto el dueño de mascota como los vecinos, disfruten de ellas pero de una manera responsable, sin generar ningún tipo de problema y en un ambiente seguro.

Asamblea de propietarios 20 de noviembre del 2014

Se presenta un breve resumen de la agenda de temas tratados en la reunión y los acuerdos tomados; esta Asamblea contó con la participación del 36.51% de todos los propietarios del Condominio:

  1. Informe de labores 2014: se presentó el informe por parte del Ing. Rafael Sequeira -Presidente de la Junta; pueden leer el texto completo aqui.
  2. Elección de puestos de Junta:  correspondió la renovación de los puestos de presidente, tesorero y secretario; como presidente fue elegido el Sr. Rafael Sequeira, como tesorero fue elegido el Sr. William Salóm y para secretaria fue elegida la señora Kathryn Tanzi.
  3. Presupuesto operativo 2015: se aprobó la propuesta de presupuesto por 781,685,797 millones de colones, lo que representa un incremento del 5.57% en relación con el presupuesto para el 2014.

Gracias a todos los que estuvieron presentes por sus comentarios y sugerencias, con su apoyo continuaremos trabajando por el mejoramiento del Condominio.

Nuevos basureros para mascotas

IMG_20140521_091744A partir de esta semana, hemos instalado seis nuevos basureros para mascotas en el Condominio, tres en el sector este y otros tres en el oeste.  Cada basurero incluye un dispensador de bolsas plásticas para la recolección de desechos y una canasta con tapa para el depósito de los mismos.

Les recordamos que según nuestro Reglamento, cada dueño o residente será responsable por limpiar o recoger los desechos fecales de sus mascotas; esto reviste especial interés debido a que en su  mayoría, las heces de perro contienen parásitos que en el ambiente constituyen un riesgo para la salud de la población, además de que contaminan el medio al deshacerse y flotar en el aire.

Seamos dueños y residentes responsables y recojamos los desechos de nuestras mascotas!

Sistemas de tratamiento de aguas residuales

Llamamos aguas residuales urbanas a los líquidos procedentes de la actividad humana, que llevan en su composición gran parte de agua.  La contaminación principal de las aguas residuales domésticas está formada por materia orgánica, tanto en suspensión como en disolución, que en gran parte son de tipo degradable.  Los aportes que generan esta agua son:

  • aguas negras o fecales
  • aguas de lavado doméstico
  • aguas procedentes del sistema de drenaje de calles y avenidas
  • aguas de lluvia y lixiviados

El Reglamento del Condominio establece la obligación de todos los propietarios de construir en su finca filial una unidad de tratamiento de aguas negras, dando preferencia a las unidades aprobadas por el Ministerio de Salud y/o por el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados, en los cuales el afluente sea de una calidad tal, que pueda ser utilizado en el verano para riego de sus propias zonas verdes.

Normalmente, los sistemas de tratamiento están compuestos por una trampa de grasa, el tanque séptico y los drenajes.

¿Qué tipo de mantenimiento requieren?

Trampas de Grasa: Lo recomendable es limpiarlas cada 3 a 6 meses.

Tanque Séptico: Su mantenimiento depende del tamaño y número de habitantes de la casa. En promedio lo ideal es dar el mantenimiento cada uno o dos años. Todos los sistemas de tratamiento de aguas residuales tienen un tratamiento primario que separa los sólidos del agua por lo que este mantenimiento es para todos los casos. En el mercado hay variedad de empresas que ofrecen el servicio de limpieza de tanques sépticos, lo importante es asegurarse que la empresa que se contrate, responsablemente lleve esos desechos a una planta de tratamiento y  esté debidamente registrada ante el Ministerio de Salud.

Es recomendable no depositar materiales sólidos al tanque séptico que puedan saturar el drenaje como por ejemplo: preservativos, toallas sanitarias, tampax, protectores, maquinillas de afeitar, papel higiénico, cualquier tipo de juguetes, etc. Es importante que para el aseo del servicio sanitario no se utilicen detergentes ni desinfectantes, solamente productos biodegradables. Lo anterior porque los detergentes matan los microorganismos encargados de degradar el material fecal y si estos microorganismos no existen, el tiempo de que el tanque séptico este limpio va hacer más corto en un periodo determinado.

Drenajes: La vida útil de los drenajes sanitarios la determinan en su gran mayoría el estado de los tanques sépticos. Ahí la importancia de limpiar los tanques, extraerles todo el contenido séptico, a fin de evitar que el agua que evacua el drenaje no lleve sólidos flotantes.

Otros Sistemas: Cada sistema de tratamiento requiere un tipo de mantenimiento distinto. Por ejemplo los sistemas aeróbicos que incluyen presencia de oxígeno, trabajan con equipos de inyección de aire que requieren mantenimiento específico. Lo recomendable es conocer el tipo de sistema con que se cuenta para anualmente solicitar una revisión del sistema por parte del proveedor y realizar una prueba de calidad a las aguas tratadas, de modo que se garantice la remoción solicitada por el Ministerio de Salud para aguas para riego.

Problemas comunes y cómo prevenirlos:

  1. Afloramientos de agua residual: Este problema es el más común dentro del Condominio y se debe a dos posibles razones:
  2. La longitud de drenajes es insuficiente: según sea el tipo de suelo y el número de habitantes del sistema, debe haber una longitud mínima de drenajes para garantizar la filtración de las aguas al terreno. Cuando no se han realizado las pruebas técnicas para conocer la capacidad de filtración del terreno, es posible que haya un mal diseño y por tanto una falta de capacidad de los drenajes. Lo recomendable en este caso es ampliar la zona de drenaje. Para terrenos quebrados, los cuales son la mayoría dentro del condominio, lo más funcional son los pozos de absorción, los cuales son drenajes construidos en sentido vertical para garantizar que las aguas se filtren a niveles por debajo de los terrenos  aledaños. Otra opción recomendable es la de instalar sistemas de riego por goteo que distribuyan el agua por toda la propiedad. Esta solución permite además el ahorro del agua potable que se consume con los sistemas de riego.
  3. Saturación de los drenajes con material sólido y grasas: Cuando no se ha dado el mantenimiento adecuado a las trampas de grasa y tanques sépticos, estos se saturan. Por esta razón, las aguas no son debidamente separadas de los sólidos y grasas, los cuales pasan a las siguientes etapas del sistema y llegan hasta los drenajes, ocasionando que se obstruyan y no permitan el paso del agua. En este caso deberá realizarse un nuevo drenaje forzosamente. De ahí la importancia de los mantenimientos al tanque séptico.
  4. Conexiones de agua residual al sistema de recolección pluvial: La descarga directa de agua residual al sistema de recolección pluvial, es una práctica para dar solución al problema de afloramientos de aguas, sin embargo no está permitida legalmente. A raíz del mal asesoramiento de las personas que se contratan es que se tienen este tipo de problemas. Se ha venido trabajando en la detección y eliminación de estas conexiones, mediante inspecciones periódicas y gracias a los vecinos que se acercan a denunciar estos casos. Las conexiones de agua residual al sistema pluvial, ocasionan malos olores en las calles y además, que se contaminen los pasos de aguas de los senderos por lo que es un problema que se trasmite a toda la comunidad.

Procedimiento para la atención de denuncias en el Condominio:

IMG_20130527_151137El aumento en la cantidad de filiales construidas normalmente trae consigo también un aumento en la cantidad de conflictos entre vecinos; ya sea por desconocimiento de las reglas o por costumbres que causan algún tipo de molestia.

Ante una situación de este tipo, lo más recomendable es tratar de entablar un dialogo asertivo entre vecinos para tratar de resolver el problema; sin embargo hay ocasiones en que la intervención de la Administración se hace necesaria, al no haber un compromiso real de alguna de las partes para resolver las diferencias.

Con el fin de dar trámite a la atención de denuncias relacionadas con violaciones al Reglamento por parte de residentes, a continuación les detallamos el procedimiento establecido para ese propósito:

  1. La denuncia debe presentarse por escrito y el denunciante debe aportar pruebas contundentes de su afirmación. La Administración facilitará, dentro de lo posible, la información que el denunciante requiera para obtener dichas pruebas, sin embargo deberá mantenerse al margen del problema, pudiendo actuar por una sola vez como mediador para resolver el conflicto.
  2. Si el conflicto no se resuelve a este nivel, con la denuncia formal y la prueba aportada (mediante la cual no quepa ninguna duda de la veracidad de lo afirmado y de quién o quiénes son los que cometieron los actos denunciados), la Junta Administradora procederá a analizar si esos hechos efectivamente constituyen una violación al Reglamento del Condominio, o si se trata más bien de una disputa privada entre dos vecinos.
  3. Si resultara que los hechos denunciados y debidamente probados efectivamente constituyen una violación a disposiciones del reglamento, se procederá a analizar el capítulo de sanciones para determinar qué procede (entre otros: artículo 57 y capítulo Octavo del reglamento, 23 y 33 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio).
  4. Se impondrán las sanciones correspondientes siguiendo el procedimiento establecido en los artículos dichos.
  5. Si se trata de una disputa privada entre dos vecinos, la Administración por una única vez actuará como mediador para resolver el conflicto.

Este trámite interno no excluye la posibilidad de que el quejoso pueda presentar la denuncia ante las autoridades correspondientes directamente.

Antes de organizar una fiesta en su casa…

Le recordamos las disposiciones de carácter administrativo relacionadas con la organización de fiestas privadas en el Condominio:

  1. Informe previamente a la Administración sobre su actividad; de esta manera podremos responder mejor ante cualquier situación que requiera nuestra intervención.
  2. Informe también a sus vecinos: esto demuestra no solo cortesía sino además respeto y fortalece la relación entre vecinos.
  3. Remita a la caseta de seguridad una lista de invitados; esto agiliza el procedimiento de ingreso para ellos y beneficia también a los visitantes de otras casas.
  4. Instruya a sus invitados para que estacionen sus vehículos en un solo lado de la calle y sin obstruir la entrada a otras casas o la libre circulación.
  5. Recuerde disminuir el ruido a partir de la media noche; nuestro personal de Seguridad estará pendiente.

Uso de pólvora dentro del Condominio

Con motivo de las fiestas navideñas y de fin de año, es costumbre en muchos lugares alegrar el ambiente con juegos pirotécnicos y la conocida quema de “pólvora”.

En el caso del Condominio, el uso de pólvora menuda (productos de lucería tales como luces de bengala, volcanes y otros que no hacen explosión de la masa total) está permitido siempre bajo supervisión de un adulto; no así el uso de juegos artificiales que explotan en el aire o similares, ya que sus residuos pueden caer sobre otras propiedades colindantes con consecuencias imprevistas.

También, les recordamos que tal y como lo estipula el Artículo 18 del Reglamento, está prohibida la tenencia en las residencias de materiales explosivos, inflamables o insalubres, o que produzcan malos olores, humo o cualquier clase de molestias o que puedan representar un peligro para la salud.

Les solicitamos acatar estas disposiciones con el fin de salvaguardar la seguridad de personas y bienes materiales.

Programa de manejo de desechos en el Condominio

Les recordamos a todos los residentes que el Condominio cuenta con un programa de manejo de desechos, con recolección de basura tradicional los días lunes y jueves a partir de las 8:00 am y de material reciclable los días miércoles.

Con el fin de evitar contaminación adicional en el manejo de los desechos, les solicitamos sacar la basura el mismo día de recolección y disponerla en contenedores adecuados para ese fin.

También les recordamos que los desechos provenientes del mantenimiento de jardines no son recolectados por el Condominio, por lo que deben ser tratados como corresponda.

En el Condominio está prohibido arrojar objetos, desechos, basura, papeles o plásticos de cualquier índole a los patios, traspatios o elementos comunes en general, así como también quemar basura en el interior o exterior de las viviendas o interrumpir con ella los lugares de acceso y tránsito del Condominio.